Immobilie vererben Pflegeheimkosten – Rechtliche und finanzielle Strategien für Erblasser und Erben in der Schweiz.
Möchtest du deine Immobilie vererben, solltest du auch mögliche Pflegeheimkosten im Blick haben, um sicherzustellen, dass dein Eigenheim später nicht zur Belastung wird.
Wer in der Schweiz eine Immobilie vererben möchte und im Alter pflegebedürftig wird, sieht sich häufig mit einer schwierigen Frage konfrontiert: Was geschieht mit dem Eigenheim, wenn die eigenen finanziellen Mittel für einen Heimaufenthalt nicht mehr ausreichen? Und wie kann verhindert werden, dass das Haus im Pflegefall verkauft werden muss? Diese Fragen betreffen sowohl Erblasser, die ihr Vermögen geordnet weitergeben möchten, als auch Erben, die sich um den Fortbestand des Familienbesitzes sorgen.
Die Schnittstelle zwischen Immobilie vererben, Pflegeheimkosten und Sozialhilfe ist komplex. Juristische Regelungen, kantonale Unterschiede und finanzielle Überlegungen müssen zusammengedacht werden.
Immobilie vererben Pflegeheimkosten: Die Ausgangslage
Grundsätzlich basieren die Freibeträge für das selbstbewohnte Eigenheim auf dem Bundesrecht (Art. 11 ELG). Da dieses in allen Kantonen gilt, sind die Schwellenwerte (CHF 112’500 bzw. CHF 300’000) als solche überall gleich. In den wichtigsten Punkten – wer erhält die Erhöhung und in welcher Höhe – gibt es keine wesentlichen kantonalen Unterschiede: Zürich, Bern, Luzern, St. Gallen (und alle übrigen Kantone) richten sich im Kern nach demselben Bundesgesetz.
Wo es jedoch kantonal abweichen kann, sind Details in der Umsetzung, beispielsweise:
- Bewertungsgrundlage der Immobilie: Manche Kantone setzen für die Vermögensberechnung den Steuerwert an, andere legen nahe, den Verkehrswert oder einen Mischwert zu berücksichtigen. Das kann den „anzurechnenden Wert“ des Hauses unterschiedlich hoch ausfallen lassen.
- Verfahrensfragen: Wie genau das Sozialamt vorgeht (z. B. welche Dokumente vorgelegt werden müssen) oder wann genau die höheren Freibeträge gewährt werden (etwa ab dem ersten Tag eines Heimaufenthalts oder erst nach ein paar Monaten) kann sich im Einzelfall unterscheiden.
- Übergangs- bzw. Spezialregelungen: Vereinzelt regeln Kantone Situationen unterschiedlich, in denen etwa weitere Personen im Haushalt leben (z. B. erwachsene Kinder) oder die Hypothek sehr hoch ist. Die grundsätzlichen Freibeträge bleiben aber gleich.
Ein Pflegeheimplatz kostet je nach Kanton und Einrichtung mehrere tausend Franken pro Monat. Reichen AHV, Pensionskasse und Erspartes nicht aus, springen zunächst die Ergänzungsleistungen (EL) ein. Diese Leistungen sichern das Existenzminimum, verlangen aber den Einsatz eines Teils des vorhandenen Vermögens. Immobilienbesitz wird dabei nicht automatisch geschont.
Je nach Kanton gelten unterschiedliche Freibeträge für das selbstbewohnte Eigenheim. Allgemein liegt dieser Freibetrag bei CHF 112’500. Wird das Haus jedoch weiterhin von einem Ehepartner bewohnt, während der andere ins Heim zieht oder eine Hilflosenentschädigung erhält, erhöht sich der Freibetrag auf CHF 300’000. Diese Regelung gilt kantonsübergreifend, etwa in Zürich, Bern, Luzern und St. Gallen.
Sobald das Haus leersteht, etwa weil die Eigentümerin dauerhaft ins Heim zieht, wird der volle Verkehrswert als Vermögen berücksichtigt. Dann kann der Anspruch auf EL entfallen. In diesem Fall kann die Vermietung des Hauses helfen, um Einkünfte zur Deckung der Pflegekosten zu generieren. Reicht auch das nicht, wird ein Verkauf unausweichlich.
Wenn die Sozialhilfe einspringt
Reichen auch die Ergänzungsleistungen nicht, kommt die Sozialhilfe zum Zug. Sie funktioniert kantonal unterschiedlich, folgt aber dem Grundsatz der Nachrangigkeit: Wer Vermögen hat, muss es zuerst einsetzen. Immobilien gelten hier als verwertbares Vermögen.
Das bedeutet: Eigentum muss verkauft oder zumindest belehnt werden, um Pflegekosten zu finanzieren. Sozialämter können bei nicht bewohnten Liegenschaften einen Verkauf verlangen oder ein Grundpfandrecht eintragen, um bei späterem Verkauf auf das Vermögen zugreifen zu können.
Die kantonalen Unterschiede sind deutlich spürbar: Zürich etwa erlaubt bis zu 20 % Vermögensverzehr pro Jahr, während andere Kantone wie Bern meist nur 10 % anrechnen. Dies hat direkten Einfluss auf die Berechnungen der Unterstützung.
Finanzielle Vorsorge als Entlastung
Wer vermeiden möchte, dass die Immobilie im Alter veräussert werden muss, kann mit kluger Planung gegensteuern:
- Ersparnisse aufbauen: Private Altersvorsorge über die dritte Säule (3a/3b) oder zweckgebundene Sparformen können helfen, Pflegekosten zu tragen, ohne die Liegenschaft anzutasten.
- Verkauf mit Wohnrecht: Die Immobilie kann an Nachkommen oder Dritte verkauft werden, während ein lebenslanges Wohnrecht eingetragen wird.
- Nutzniessung: Eine weitere Möglichkeit ist die Schenkung unter Vorbehalt der Nutzniessung. Die Eltern behalten damit das Recht, das Haus zu bewohnen oder Mieteinnahmen zu beziehen.
- Vermietung im Pflegefall: Steht das Haus leer, kann es befristet vermietet werden, um Kosten zu decken.
Diese Optionen erfordern eine frühzeitige Auseinandersetzung, denn bei später Schenkung oder Verkauf unter Wert kann der Staat auf den Beschenkten zurückgreifen.
Schenkung an Kinder: kein Allheilmittel
Viele Erblasser denken über eine Schenkung zu Lebzeiten nach, um die Immobilie in der Familie zu halten. Doch hier ist Vorsicht geboten: Schenkungen werden bei der Berechnung von EL als Vermögensverzicht gewertet – selbst Jahre nach der Übertragung. Es wird so getan, als sei das Vermögen noch vorhanden. Pro Jahr seit der Schenkung werden lediglich CHF 10’000 abgezogen.
Beispiel aus dem Kanton Luzern: Ein Vater schenkt 2015 das Haus seiner Tochter. 2025 beantragt er EL. Das Haus wird bei der Berechnung immer noch mit CHF 400’000 als Vermögen angerechnet. Dies kann zum Verlust des Anspruchs führen.
Fazit: Eine Schenkung kann sinnvoll sein, aber nur wenn sie frühzeitig und mit Blick auf die Gesamtplanung erfolgt. Sonst birgt sie juristische und finanzielle Risiken – für beide Generationen.
Mit oder ohne Nachkommen: Ein Unterschied mit Folgen
Mit Kindern: Wer Nachkommen hat, strebt häufig danach, die Immobilie innerhalb der Familie zu halten. In solchen Fällen sind finanzielle Unterstützungen durch die Kinder denkbar, etwa um Pflegekosten zu decken. Steuerlich sind direkte Nachkommen in den meisten Kantonen privilegiert: In Zürich, Bern, St. Gallen und Luzern sind Erbschaften an Kinder steuerfrei.
Ohne Kinder: Ist keine direkte Nachkommenschaft vorhanden, ist das Risiko höher, dass das Haus verkauft oder vom Staat geerbt wird. Wer dies vermeiden will, sollte ein Testament errichten. Andernfalls geht die Immobilie im Todesfall an den Kanton oder die Gemeinde.
Der letzte Schritt: Testament und Vorsorgeauftrag
Unabhängig von der familiären Situation empfiehlt sich eine vorausschauende Planung. Ein Testament regelt, wer was erhalten soll, und verhindert, dass der Nachlass automatisch an entfernte Verwandte oder das Gemeinwesen fällt. Ergänzungsleistungen müssen aus dem Nachlass zurückbezahlt werden, sofern dieser CHF 40’000 übersteigt. Ein Vorsorgeauftrag stellt sicher, dass im Pflegefall eine vertraute Person die Interessen rund um die Immobilie wahrt.
Fazit: Wer vorsorgt, entlastet die Familie
Immobilien, Pflegeheimkosten und Erbplanung sind eng miteinander verknüpft. Ohne klare Regelung und vorausschauende Finanzplanung kann eine Liegenschaft schnell zur Belastung für alle Beteiligten werden. Wer rechtzeitig vorsorgt, schafft Sicherheit – für sich selbst und die kommende Generation.
Wie Sie erfolgreich Ihre Liegenschaft entwickeln.
Wir laden zu unserem exklusiven Workshop ein, der speziell für Erbgemeinschaften konzipiert wurde. Stehen Sie vor der Herausforderung, eine geerbte Immobilie oder ein Grundstück optimal zu nutzen? Dieser Workshop bietet Ihnen wertvolle Einblicke, praktische Tipps und bewährte Strategien, um das Beste aus Ihrem Erbe herauszuholen.
