Immobilien zu erben ist ein grosser Schritt – emotional und finanziell. Während das Elternhaus oft mit Erinnerungen verbunden ist, stellen sich zahlreiche Fragen zur Bewertung, Finanzierung und steuerlichen Behandlung. Wer sich frühzeitig mit diesen Aspekten befasst, vermeidet unangenehme Überraschungen und kann fundierte Entscheidungen treffen.
Den Wert der Immobilie realistisch einschätzen
Der erste Schritt ist die Bewertung der Immobilie. Banken verwenden oft konservative Schätzmethoden wie:
- Hedonische Methode: Vergleich mit ähnlichen, kürzlich verkauften Objekten (v.a. für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen).
- Ertragswertmethode: Berechnung des erwarteten Ertrags (v.a. für Renditeobjekte wie Mehrfamilienhäuser).
Wichtig ist das Niederstwertprinzip: Banken orientieren sich am tieferen Wert zwischen Marktpreis und Bankschätzwert. Dies kann in Erbsituationen finanzielle Herausforderungen mit sich bringen – beispielsweise, wenn ein Erbe den Anteil eines anderen auszahlen möchte. Oft wird der Wert einer Immobilie überschätzt, insbesondere wenn emotionale Bindungen eine Rolle spielen. Eine unabhängige Schätzung durch einen Experten kann hier Klarheit schaffen.
Finanzierung: Welche Möglichkeiten gibt es?
Die Finanzierung einer geerbten Immobilie erfolgt in der Regel über Hypotheken. Banken gewähren maximal 80 % des Bankschätzwerts als Belehnung für Einfamilienhäuser. Für Ferien- oder Mehrfamilienhäuser gelten strengere Regeln.
Ein zentraler Punkt ist die Tragbarkeit: Die monatlichen Kosten dürfen nicht mehr als 33 % des nachhaltigen Nettoeinkommens ausmachen. Banken kalkulieren hierbei konservativ und berücksichtigen oft zukünftige Einkommensentwicklungen, beispielsweise eine bevorstehende Pensionierung. Wer die Immobilie langfristig halten möchte, sollte prüfen, ob die Tragbarkeit auch nach dem Erbfall noch gegeben ist.
Steuerliche und rechtliche Aspekte beachten
Das Erben von Immobilien ist in der Schweiz kantonal geregelt, was grosse Unterschiede bei der Erbschaftssteuer mit sich bringt. Einige zentrale Punkte:
- In vielen Kantonen sind direkte Nachkommen von der Erbschaftssteuer befreit, während für andere Erben (z. B. Geschwister, unverheiratete Partner) erhebliche Steuerlasten anfallen können.
- Die latente Grundstückgewinnsteuer wird oft übersehen: Sie wird beim späteren Verkauf des geerbten Objekts fällig und kann erheblich sein.
Erbschaftssteuer in verschiedenen Kantonen
Die Besteuerung unterscheidet sich je nach Kanton erheblich. Ein Vergleich der Erbschaftssteuer in vier Kantonen:
- Zürich: Ehepartner und direkte Nachkommen sind im Kanton Zürich von der Erbschaftssteuer befreit. Für Geschwister beträgt der Steuersatz 10-22 %, für Nichtverwandte bis zu 36 %.
- St. Gallen: Ebenfalls steuerfrei für direkte Nachkommen, während Geschwister 16 % und Nichtverwandte bis zu 30 % zahlen.
- Thurgau: Direkte Nachkommen sind steuerbefreit. Geschwister zahlen 10-20 %, entferntere Verwandte und Dritte bis zu 30 %.
- Bern: Direkte Nachkommen sind steuerfrei, Geschwister zahlen 10-20 %, Nichtverwandte bis zu 40 %.
Diese Unterschiede zeigen, wie wichtig eine steuerliche Planung ist. Wer eine Immobilie innerhalb der Familie erbt, sollte sich über die jeweiligen kantonalen Regelungen informieren, um finanzielle Belastungen zu minimieren.
Praktische Tipps für den Umgang mit geerbten Immobilien
Frühzeitig Klarheit schaffen: Eine offene Diskussion innerhalb der Familie minimiert spätere Konflikte.
Realistische Wertvorstellungen haben: Unabhängige Schätzungen helfen, Überbewertungen zu vermeiden.
Finanzielle Tragbarkeit prüfen: Eine langfristige Kostenplanung ist entscheidend für den Erhalt der Immobilie.
Steuerliche Folgen klären: Erbschaftssteuern sowie die latente Grundstückgewinnsteuer frühzeitig berücksichtigen.
Experten hinzuziehen: Steuerberater, Immobilienbewerter und Finanzexperten können helfen, Fallstricke zu vermeiden.
Fazit: Fundierte Entscheidungen treffen
Immobilien zu erben ist oft eine komplexe Herausforderung – sowohl emotional als auch finanziell. Frühzeitige Absprachen, ein professioneller Blick auf Zahlen und Fakten sowie die Einbindung von Fachspezialisten können den Prozess erheblich erleichtern. Wer sich rechtzeitig mit den finanziellen und steuerlichen Rahmenbedingungen auseinandersetzt, schafft die besten Voraussetzungen für eine geregelte Nachfolge.
„Ein frühzeitiges und offenes Gespräch über die Immobiliennachfolge innerhalb der Familie kann spätere Konflikte verhindern und steuerliche Vorteile sichern.“
Plattformen wie ImmobilienErben bieten wertvolle Unterstützung, um fundierte Entscheidungen zu treffen und die Weichen für die Zukunft richtig zu stellen.
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