Die Bewertung einer Immobilie basiert auf mehreren Faktoren – eine der wichtigsten Grundlagen ist die Berechnung des Marktwerts in Verbindung mit den Baukosten. Besonders beim Erben einer Immobilie oder beim Verkauf von Bauland ist es entscheidend, den Marktwert präzise zu bestimmen. Doch wie genau funktioniert das?
Wie wird der Marktwert ermittelt?
Der Marktwert einer Immobilie wird oft durch Vergleich mit ähnlichen Liegenschaften bestimmt. Wenn beispielsweise ein Einfamilienhaus für 1.450.000 Franken verkauft wird, kann mit modernen Bewertungsprogrammen eine sehr genaue Schätzung vorgenommen werden. Die Preisspanne liegt dabei typischerweise bei plus/minus 10 Prozent – ein erfahrener Immobilienmakler kann diese Schwankung oft auf etwa fünf Prozent reduzieren.
Sobald der Marktwert bekannt ist, stellt sich die nächste Frage: Wie hoch sind die Baukosten? Auch diese lassen sich heute mit speziellen Programmen ziemlich genau berechnen, mit einer Abweichung von plus/minus fünf Prozent. Die Differenz zwischen dem Marktwert der fertigen Immobilie und den Baukosten ergibt den maximalen Betrag, den man für das Bauland zahlen kann. Diese Methode wird als Residualwertmethode bezeichnet und wird besonders bei grossen Grundstücken angewendet, die sich für den Bau von mehreren Wohneinheiten eignen.
Der wahre Preistreiber: Bauland statt Gebäude
In den Medien ist oft die Rede davon, dass die Immobilienpreise in den letzten Jahren stark gestiegen sind. Tatsächlich sind es jedoch in erster Linie die Baulandpreise, die diesen Anstieg treiben. Seit 2013 wird in der Schweiz kaum noch neues Bauland eingezont. Und wie bei allem, was knapp ist, steigen die Preise.
Ein Haus selbst verliert über die Zeit an Wert – Bauteile wie Küchen oder Bäder nutzen sich ab und müssen ersetzt werden. Einzig architektonisch oder historisch wertvolle Gebäude können über die Jahre an Wert gewinnen, doch das sind Ausnahmen. Der Wert einer Liegenschaft wird also hauptsächlich vom Baulandpreis bestimmt.
Relativer Landwert: Der Einfluss der Region
Wie hoch der Anteil des Baulandwerts am gesamten Immobilienpreis ist, hängt stark von der Lage ab. In Zürich kann der Landanteil am Immobilienwert bis zu 60 Prozent betragen, während er in ländlicheren Regionen eher bei 40 Prozent liegt. Dies zeigt, dass der Standort eine zentrale Rolle spielt, wenn es um die Wertentwicklung einer Immobilie geht.
Was bedeutet das für Erben und Erbengemeinschaften?
Erbengemeinschaften stehen oft vor der Herausforderung, eine geerbte Immobilie fair zu bewerten und sich über die weitere Nutzung oder Veräusserung zu einigen. Dabei spielt die Marktwertberechnung eine zentrale Rolle. Folgende Aspekte sind für Erben besonders relevant:
Transparente Wertermittlung: Ein klar bestimmter Marktwert hilft, Streitigkeiten in der Erbengemeinschaft zu vermeiden und bietet eine realistische Grundlage für Verkauf oder Übernahme.
Steigende Baulandpreise berücksichtigen: Während Gebäude über die Jahre an Wert verlieren, steigt der Wert des Grundstücks. Dies sollte in der Entscheidungsfindung berücksichtigt werden, insbesondere bei der Abwägung zwischen Verkauf und Eigennutzung.
Die Residualwertmethode als Entscheidungshilfe: Wenn eine Umnutzung oder Entwicklung der Liegenschaft im Raum steht, kann die Residualwertmethode helfen, die Rentabilität verschiedener Optionen zu bewerten.
Verhandlungen mit Miterben: Ein korrekt ermittelter Marktwert kann eine faire Basis für die Auszahlung einzelner Erben schaffen, falls nicht alle das Erbe gemeinschaftlich weiterführen möchten.
Eigentumsverhältnisse und ihre Auswirkungen
Beim Immobilienbesitz gibt es verschiedene Eigentumsformen, die jeweils unterschiedliche Rechte und Pflichten mit sich bringen:
Alleineigentum: Wer alleiniger Eigentümerin ist, kann über die Immobilie frei verfügen.
Miteigentum: Hier gehört nur ein Anteil an einer Liegenschaft, z. B. eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus oder ein Parkplatz in einer Tiefgarage. Entscheidungen über gemeinschaftliche Anlagen müssen in der Eigentümergemeinschaft getroffen werden.
Gesamteigentum: Diese Form tritt häufig in Erbengemeinschaften auf. Kein einzelnes Mitglied kann ohne Zustimmung aller anderen über die Immobilie verfügen, was zu komplizierten Entscheidungsprozessen führen kann.
Ein wichtiges Detail bei Miteigentum ist das gesetzliche Vorkaufsrecht, das jedoch oft ausgeschlossen wird. Andernfalls könnte eine Partei nach und nach alle Anteile aufkaufen und die gesamte Liegenschaft übernehmen.
Besonderheiten bei geerbtem Eigentum
Erbengemeinschaften befinden sich oft im Gesamteigentum, was bedeutet, dass keine Einzelperson alleine über den Verkauf oder die Nutzung der Immobilie bestimmen kann. Alle Miterbenden müssen zustimmen – eine häufige Ursache für Verzögerungen und Konflikte in Erbangelegenheiten. Eine frühzeitige Regelung kann helfen, solche Unsicherheiten zu vermeiden.
Baulandpreise sind der eigentliche Treiber der Immobilienwerte – nicht die Gebäude selbst.
Fazit: Ein klarer Blick auf Marktwert und Baukosten lohnt sich
Die Berechnung des Marktwerts einer Immobilie ist heute durch moderne Programme sehr präzise möglich. Besonders beim Kauf oder Verkauf von Bauland hilft die Residualwertmethode, um realistische Preisvorstellungen zu entwickeln. Wer eine Immobilie erbt oder verkaufen möchte, sollte zudem die Eigentumsverhältnisse und ihre Auswirkungen genau kennen.
Diese Dynamik zu verstehen, ist essenziell, um fundierte Entscheidungen über den Kauf, Verkauf oder die Vererbung einer Immobilie zu treffen.
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