Die Vererbung einer Immobilie kann zur Chance werden – oder zur Belastung. Besonders dann, wenn die kantonal unterschiedlichen Erbschaftssteuern ins Spiel kommen. Wer eine Immobilie vererben möchte, sieht sich nicht nur mit emotionalen Fragen konfrontiert, sondern auch mit steuerlichen, rechtlichen und familiären Überlegungen. In der Schweiz gibt es keine nationale Regelung: Die Steuerhoheit liegt bei den Kantonen. Und diese gehen höchst unterschiedlich mit dem Thema um.
Erbschaftssteuer: Wer zahlt und wie viel?
In der Schweiz ist die Erbschaftssteuer kantonal geregelt. Das bedeutet: Die Höhe der Steuer variiert stark – je nachdem, wo sich die Immobilie befindet oder wo der Erblasser zuletzt wohnte. Während in Schwyz und Obwalden überhaupt keine Erbschaftssteuern erhoben werden, können in anderen Kantonen erhebliche Beträge fällig werden – besonders für Personen ohne direkte familiäre Bindung.
Grundsätzlich gilt: Ehepartner und direkte Nachkommen sind in den meisten Kantonen steuerbefreit. Schwieriger wird es für Geschwister, Konkubinatspartner oder entfernte Verwandte. In vielen Fällen werden diese Gruppen steuerlich gleichbehandelt wie Nichtverwandte.
Die folgende Tabelle zeigt exemplarisch, welche steuerlichen Regelungen in ausgewählten Kantonen für verschiedene Erbengruppen gelten – ein wichtiger Faktor für alle, die eine Immobilie vererben wollen:
Erbschaftssteuer nach Verwandtschaftsgrad
Kanton | Kinder/Enkel | Eltern | Geschwister | Konkubinatspartner | Nichtverwandte |
AG | Steuerfrei | Kein Freibetrag, 2–6% | Kein Freibetrag, 6–18% | Kein Freibetrag, 12–32% | Kein Freibetrag, 12–32% |
AI | CHF 300’000 Freibetrag, 0% | Kein Freibetrag, 2–6% | Kein Freibetrag, 6–18% | Kein Freibetrag, 20–30% | Kein Freibetrag, 20–30% |
AR | Steuerfrei | Kein Freibetrag, 2–6% | Kein Freibetrag, 6–18% | CHF 10’000 Freibetrag, 12% | Kein Freibetrag, bis 36% |
BE | Steuerfrei | Steuerfrei | CHF 12’000 Freibetrag, 22% | CHF 12’000 Freibetrag, bis 32% | CHF 12’000 Freibetrag, bis 32% |
BL | Steuerfrei | Kein Freibetrag, 3% | CHF 30’000 Freibetrag, 15% | CHF 30’000 Freibetrag, bis 45% | CHF 30’000 Freibetrag, bis 45% |
BS | Steuerfrei | CHF 2’000 Freibetrag, 2–7% | CHF 2’000 Freibetrag, 4–14% | CHF 2’000 Freibetrag, bis 28% | CHF 2’000 Freibetrag, bis 28% |
FR | Steuerfrei | Steuerfrei | Steuerfrei | CHF 5’000 Freibetrag, 6–12% | CHF 5’000 Freibetrag, bis 40% |
GL | Steuerfrei | CHF 50’000 Freibetrag, 2–8% | CHF 10’000 Freibetrag, 4–16% | CHF 10’000 Freibetrag, bis 40% | CHF 10’000 Freibetrag, bis 40% |
GR | Steuerfrei | Kein Freibetrag, 2–6% | Kein Freibetrag, 6–18% | CHF 7’000 Freibetrag, 15% | Kein Freibetrag, bis 36% |
LU | Steuerfrei | Steuerfrei | Kein Freibetrag, 6–15% | Kein Freibetrag, 6–15% | Kein Freibetrag, bis 40% |
NW | Steuerfrei | Steuerfrei | CHF 20’000 Freibetrag, 6–10% | 0 Freibetrag, bis 40% | 0 Freibetrag, bis 40% |
OW | Keine Steuer | Keine Steuer | Keine Steuer | Keine Steuer | Keine Steuer |
SG | Steuerfrei | CHF 50’000 Freibetrag, 2–8% | CHF 10’000 Freibetrag, 4–16% | CHF 10’000 Freibetrag, 30% | Kein Freibetrag, bis 40% |
SH | Steuerfrei | Kein Freibetrag, 2–6% | Kein Freibetrag, 6–18% | CHF 10’000 Freibetrag, 16–30% | Kein Freibetrag, bis 36% |
SO | Steuerfrei | Steuerfrei | Steuerfrei | Kein Freibetrag, 12–30% | Kein Freibetrag, bis 40% |
SZ | Keine Steuer | Keine Steuer | Keine Steuer | Keine Steuer | Keine Steuer |
TG | Steuerfrei | Kein Freibetrag, 2–6% | Kein Freibetrag, 6–18% | Kein Freibetrag, bis 36% | Kein Freibetrag, bis 36% |
UR | Steuerfrei | Steuerfrei | Steuerfrei | 0 Freibetrag, 25% | 0 Freibetrag, 25% |
ZG | Steuerfrei | Steuerfrei | Steuerfrei | Steuerfrei | CHF 10’000 Freibetrag, bis 25% |
ZH | Steuerfrei | CHF 200’000 Freibetrag, 2–6% | CHF 15’000 Freibetrag, 6–18% | CHF 50’000 Freibetrag, 12–32% | CHF 15’000 Freibetrag, 12–32% |
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Quelle: Schweizerische Steuerkonferenz / Erbrechtsinfo
Wichtig: In der Tabelle wird bewusst zwischen „steuerfrei“ und „keine Steuer“ unterschieden. „Steuerfrei“ bedeutet, dass der jeweilige Kanton grundsätzlich eine Erbschaftssteuer kennt, bestimmte Erbengruppen – meist Ehepartner oder Kinder – jedoch explizit davon ausgenommen sind. „Keine Steuer“ hingegen bedeutet, dass im Kanton gar keine Erbschaftssteuer erhoben wird – unabhängig davon, wer erbt.
Diese kantonalen Unterschiede zeigen, wie stark der Verwandtschaftsgrad und Wohn- bzw. Lagekanton die Steuerlast beeinflussen. Wer etwa eine Immobilie im Kanton Schwyz vererbt, erspart den Erben jegliche Erbschaftssteuer – völlig unabhängig von deren Beziehung zum Erblasser. Im Gegensatz dazu ist in Zürich der Unterschied enorm zwischen einem Kind (steuerfrei) und einem nicht verwandten Dritten (nur CHF 15’000 Freibetrag).
Beispiel: Immobilie vererben im Kanton Thurgau (TG)
Eine Person verstirbt im Kanton Thurgau und hinterlässt eine Liegenschaft mit einem Marktwert von CHF 900’000. Die Erbschaft erfolgt gesetzlich, da kein Testament vorliegt.
Szenario A: Die Tochter erbt die Immobilie
Im Kanton Thurgau sind direkte Nachkommen vollständig von der Erbschaftssteuer befreit. Die Tochter kann die Immobilie ohne steuerliche Belastung übernehmen.
→ Erbschaftssteuer: CHF 0
Szenario B: Der Bruder erbt die Immobilie
Wären keine Nachkommen vorhanden und gälte der Bruder als gesetzlicher Erbe, sähe es steuerlich ganz anders aus: Im Thurgau gibt es keinen Freibetrag für Geschwister. Für Geschwister beträgt die einfache Erbschaftssteuer im Kanton Thurgau 4 %, bei einem Nachlass von CHF 900’000 also CHF 36’000. Hinzu kommt ein Progressionszuschlag von 250 %, was die Gesamtsteuer auf CHF 126’000 erhöht.
→ Erbschaftssteuer: bis zu CHF 126’000
Szenario C: Der Konkubinatspartner erbt die Immobilie
Noch drastischer wird die Situation für langjährige Lebenspartner ohne Trauschein. Im Kanton Thurgau gilt: Konkubinatspartner zählen als nicht verwandt. Für Konkubinatspartner gilt ein höherer einfacher Satz von 8 %, womit die Steuerbelastung auf CHF 252’000 ansteigen kann – ohne jeden Freibetrag.
→ Erbschaftssteuer: bis zu CHF 252’000
Fazit: Je nach verwandtschaftlicher Nähe zur verstorbenen Person und dem Ort der Liegenschaft kann der steuerliche Unterschied bei einer Immobilienerbschaft mehrere Hunderttausend Franken betragen – selbst bei identischem Immobilienwert. Besonders Konkubinatspartner sind ohne gezielte Planung massiv benachteiligt.
Tipp:Â Individuelle Berechnung mit dem offiziellen Steuerrechner
Die effektive Erbschaftssteuer kann je nach Kanton, Erbverhältnis und Höhe der Immobilie stark variieren – wie das Beispiel aus dem Kanton Thurgau eindrücklich zeigt. Während direkte Nachkommen meist steuerfrei erben, fallen für Konkubinatspartner oder Geschwister teilweise sehr hohe Steuersätze ohne Freibeträge an. Wer sich Klarheit über die konkrete Steuerbelastung verschaffen möchte, kann dies einfach und anonym über den offiziellen Steuerrechner der Eidgenössischen Steuerverwaltung (ESTV) tun
Mit wenigen Klicks lassen sich dort:
- der steuerbare Betrag,
- der Verwandtschaftsgrad und
- kantonale Besonderheiten
- berücksichtigen – und so eine realistische Einschätzung der Steuerlast im Erbfall gewinnen.
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Immobilien: Besteuert wird am Ort der Liegenschaft
Bei Immobilien gilt nicht der Wohnsitz des Erblassers, sondern der Standort der Liegenschaft als massgeblich. Dies bedeutet, dass eine Immobilie, die im Kanton Zürich liegt, auch dann nach Zürcher Recht besteuert wird, wenn der Erblasser beispielsweise in Bern gelebt hat. Kommt es zur Vererbung von Liegenschaften in mehreren Kantonen, wird eine sogenannte interkantonale Steuerausscheidung durchgeführt. Dabei besteuert jeder beteiligte Kanton seinen Anteil am Nachlass – unabhängig davon, wem die Immobilie im Testament zugewiesen wurde. Das kann zu einer kumulierten Steuerbelastung führen, insbesondere wenn die Liegenschaften in steuerschwachen und -starken Kantonen verteilt sind.
Gesetzliche Erbfolge: Wer erbt ohne Testament?
Nicht alle Erbfälle sind geplant. Wenn keine letztwillige Verfügung vorliegt, greift die gesetzliche Erbfolge nach ZGB. Gerade bei Immobilien ist dies entscheidend – denn Erbengemeinschaften sind die Regel. Wer eine Immobilie vererben will, sollte sich frühzeitig mit der Erbfolge befassen, um ungeplante Steuerlasten oder Erbstreitigkeiten zu vermeiden.
| Ordnung | Erbkreis | Beispielhafte Erben |
|---|---|---|
| 1. | Nachkommen | Kinder, Enkel |
| 2. | Elterlicher Stamm | Eltern, Geschwister, Nichten |
| 3. | Grosselterlicher Stamm | Grosseltern, Tanten, Cousinen |
| – | Ehepartner (neben anderen) | Anspruch variiert je nach GĂĽterstand |
| – | Gemeinwesen | Falls keine Erben vorhanden sind |
Für Immobilienbesitzer bedeutet dies: Wer beispielsweise nur entfernte Verwandte hat, riskiert eine deutlich höhere Besteuerung – oder im Extremfall den Übergang der Immobilie an das Gemeinwesen.
Konkubinatspartner: Steuerlich oft benachteiligt
Besonders stark betroffen sind Konkubinatspartner. Anders als Ehepartner oder eingetragene Partner profitieren sie in den meisten Kantonen nicht von Steuerbefreiungen. Einige Gemeinden sehen jedoch Freibeträge vor:
Steuerliche Belastung Konkubinat (Auswahl)
| Kanton | Freibetrag fĂĽr Konkubinatspartner | Steuerliche Belastung | Hinweis |
|---|---|---|---|
| ZH | CHF 50’000 | 🔴 12–32 % | Nur bei mind. 5-jährigem gemeinsamen Haushalt |
| BE | CHF 12’000 | 🔴 bis 32 % | Einheitlicher Satz für entfernte Verwandte & Partner |
| SG | CHF 10’000 | 🟡 30 % | Bei nachgewiesener, langfristiger Partnerschaft |
| TG | Kein Freibetrag | 🔴 bis 36 % | Höchster Satz bei nicht verwandten Personen |
| BL | CHF 30’000 | 🟢 15 % | Einer der höchsten Freibeträge in der Deutschschweiz |
| GR | CHF 7’000 | 🟢 15 % | Vergleichsweise niedriger Satz trotz kleinem Freibetrag |
Solidarische Haftung: Alle Erben haften mit
Nicht nur der einzelne Erbe wird steuerpflichtig – häufig haften Erbengemeinschaften solidarisch. Das bedeutet: Jeder kann für die gesamte Steuer belangt werden, selbst wenn er nur einen Teil des Vermögens erhält. Konfliktpotenzial entsteht insbesondere dann, wenn die Steuerlast hoch, das Wissen über Pflichten gering und das Einvernehmen innerhalb der Familie fragil ist.
Fazit: Immobilienvererbung ist kantonal, emotional und komplex
Eine Immobilie zu vererben, bedeutet nicht nur das Weitergeben von Vermögen, sondern oft auch von Emotionen. Gleichzeitig können kantonale Unterschiede bei der Erbschaftssteuer grosse finanzielle Konsequenzen mit sich bringen. Frühzeitige Planung, insbesondere bei komplexen Familienverhältnissen wie Patchwork oder Konkubinat, ist essenziell. Eine gute Beratung schützt vor Überraschungen – und vor unnötiger Steuerlast.
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