Vertragserstellung
Wer seine Liegenschaften auf seine zukünftigen Erben übertragen möchte, dem stehen verschiedene Möglichkeiten offen: Verkauf zum Verkehrswert, Verkauf unter Verkehrswert (bspw. durch Übernahme der Schulden) oder Schenkung. Welche Variante besser geeignet oder möglich ist, muss jeweils individuell und unter Berücksichtigung der jeweiligen Situation entschieden werden. Zu beachten ist jedenfalls, dass für den Erwerber bei einer Schenkung bzw. bei einem Erbvorbezug für die dannzumalige Teilung des Nachlasses gegenüber den Miterben grundsätzlich eine Ausgleichspflicht besteht und der Wertzuwachs der Liegenschaft im Erbfall den Geschwistern gegenüber ausgeglichen werden muss.
Genehmigungspflicht für Erwerb von Grundstücken in Liechtenstein
Der Erwerb von in Liechtenstein gelegenen Grundstücken unterliegt – von wenigen Ausnahmen abgesehenen – zudem der Genehmigungspflicht der Grundverkehrsbehörde (Amt für Justiz). Die Grundverkehrsbehörde erteilt die Genehmigung zum Erwerb, wenn ein berechtigtes Interesse geltend gemacht werden kann. Das Grundverkehrsgesetz bezweckt dadurch eine möglichst breite, sozial verträgliche und der Grösse des Landes entsprechende Streuung des Grundeigentums. Der Boden soll denjenigen vorbehalten bleiben, welche ihn zur Nutzung als Wohn- oder Betriebsfläche benötigen. Bodenhortungen und spekulative Bodenerwerbe sollen verhindert werden.
Ein berechtigtes Interesse liegt deshalb insbesondere dann vor, wenn das zu erwerbende Grundstück dem Erwerber oder seiner Familie zur Deckung eines bereits gegebenen inländischen Wohnbedürfnisses dient. Zur Deckung des Wohnbedürfnisses dürfen gemäss gängiger Praxis ein baureifes Grundstück mit einer maximalen Grösse von 1'440 m2 (früher 400 Klafter) sowie zusätzlich eine Stockwerkeigentumseinheit oder alternativ zwei Stockwerkeigentumseinheiten erworben werden. In der Regel wird der Erwerb von Grundstücken durch einen nahen Angehörigen bzw. Verwandten grundverkehrsrechtlich genehmigt. Diesbezüglich legt die Grundverkehrsbehörde allerdings ein besonderes Augenmerk auf eine mögliche Gesetzesumgehung.
Bei einer Veräusserung der Liegenschaft fällt die Grundstückgewinnsteuer an. Als Grundstücksgewinn gilt der Veräusserungserlös, mit Einschluss aller weiteren Leistungen, abzüglich der von der Steuerverwaltung anerkannten Anlagekosten (z.B. Baukosten sowie wertvermehrende Investitionen an der Liegenschaft). Das Gesetz besagt aber, dass bei einem Erbvorbezug oder einer Schenkung die Grundstückgewinnsteuer unter gewissen Bestimmungen aufgeschoben wird. Für die Beurteilung des Schenkungswerts wird grundsätzlich der Steuerschätzwert als massgebender Veräusserungswert herangezogen
Für eine Grundstücksübertragung ist ein Vertrag notwendig, welcher im Grundbuch eingetragen werden muss. Möchten Eltern ihre Liegenschaft bereits zu Lebzeiten ihren Kindern übertragen, aber noch weiterhin in der Liegenschaft wohnen oder daran berechtigt sein, können sie sich ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung vorbehalten. Für die Begründung eines Nutzniessungsrechts bzw. Wohnrechts ist eine Eintragung im Grundbuch aufgrund dessen Publizitätswirkung und im Hinblick auf die Rechtssicherheit jedenfalls zu empfehlen. Im Vertrag können die jeweiligen Modalitäten der Grundstücksübertragung ausführlich und individuell geregelt werden.
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